토지 용도지역의 주거지역 용적률, 건폐율, 종류 파헤치기

 

안녕하세요 부린이찌입니다. 오늘은 부동산 용도지역에 대한 공부를 해보려고 합니다. 용도지역이란 토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 지정하는 것을 말합니다.

 

목적에 따라 ①도시지역, ②관리지역, ③농림지역, ④자연환경보전지역이라는 4종류의 대분류로 구분되며, 중분류로는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 보전관리, 생산관리, 계획관리, 농림지역, 자연환경보전지역로 나뉘게 됩니다. 그 안에서도 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역 등 21개의 소분류로 분류되는데 기타 세부사항은 아래 표로 한번 확인해 보겠습니다.

 

용도지역 세부목록

그리고 오늘 시간에는 도시지역 중 특히나 중요한 '주거지역'에 대하여 알아보겠습니다. 도시지역에는 주거지역과 상업지역 공업지역과 녹지지역이 있는데 일반적으로 부동산을 공부할 때 (거주를 목적으로 주택을 알아볼 경우) 많이 관심을 가져야 할 지역은 주택, 빌라, 아파트, 오피스텔 등 단독주택과 공동주택을 지을 수 있는 주거지역이라고 보시면 되겠습니다. 

 

출처: 서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어

 

주거지역에서는 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 그리고 준주거지역으로 구분되어 있는데요. 명칭이 비슷하지만 지정한 지역에 따라 그 목적과 제한된 내용이 다르기 때문에 그 상세내용에 대하여 더욱 주의깊게 봐야겠습니다.

 

개발밀도, 주택유형 등을 고려하여 크게 3분류로 나누어 보자면,

• 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
• 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
• 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 및 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역

이렇게 구분해볼 수 있겠습니다. 각 지역의 상세한 목적은 아래와 같습니다.

1. 제1종전용주거지역
   1. 용적률 50% 이상 100% 이하
   2. 건폐율 50% 이하
   3. 다가구주택을 제외한 단독주택, 제1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓, 마을회관, 마을 공동작업소, 마을공동구판장 등 바닥면접 합계가 1000m² 이하인 시설물 건축 가능
2. 제2종전용주거지역
   1. 용적률 100% 이상 150% 이하
   2. 건폐율 50% 이하
   3. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설로 바닥면적의 합계가 1000m² 미만인 시설물 건축 가능
3. 제1종일반주거지역
   1. 용적률 100% 이상 200% 이하
   2. 건폐율 60% 이하
   3. 4층 이하로 건축 가능
   4. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초/중/고등학교, 노유자시설 건축 가능  
4. 제2종일반주거지역
   1. 용적률 150% 이상 250% 이하
   2. 건폐율 60% 이하
   3. 평균 18층 이하로 건축 가능
   4. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 종교시설, 유치원, 초/중/고등학교, 노유자시설 건축 가능 
5. 제3종일반주거지역
   1. 용적률 200% 이상 300% 이하
   2. 건폐율 50% 이하
   3. 층수 제한이 없는 고층주택 건축이 가능
   4. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 종교시설, 유치원, 초/중/고등학교, 노유자시설 건축 가능 
6. 준주거지역
   1. 용적률 200% 이상 500% 이하
   2. 건폐율 70% 이하

 

어느 지역에 포함되어 있는지에 따라 도시 개발에 영향을 줄 수 있기 때문에 용도구역은 굉장히 중요하다고 볼 수 있겠습니다. 필자도 용도구역을 몰랐던 시절에는 낮은 공동주택으로 이루어진 지역을 보면서 왜 고층의 아파트로 짓지 않았을까 하는 의문이 들기도 했는데요, 물론 여러가지 사유가 있겠지만 용도지역에 따라 층수 제한이 있어 고층의 건축물을 짓지 못하는 경우도 많다고 합니다. 무조건 노른자 땅이라고 높게 높게 짓다보면 도시환경이 파괴될 수 있다는 생각은 못했던 부린이였던거지요. 재개발이나 재건축, 리모델링 등의 목적으로 투자할 건축물을 보고 계시다면 이러한 용도지역에 대하여는 필수로 알고 계셔야 한다는 점 명시해야겠습니다. 그럼 알아두면 좋을 부동산 상식! 토지 용도지역에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.